Alles wat Nederlanders en Belgen moeten weten over vastgoedbelasting (ImmoESt) in Oostenrijk
Wanneer je een woning in Oostenrijk verkoopt, krijg je vrijwel altijd te maken met de Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Dit is de Oostenrijkse vorm van meerwaardebelasting op vastgoed. Veel buitenlandse eigenaren – vooral Nederlanders en Belgen – vragen zich af hoe deze belasting werkt en of zij verplicht zijn deze te betalen. In deze blog leggen wij het helder en stap voor stap uit.
Wat is Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?
ImmoESt is een belasting op de winst die je maakt bij de verkoop van een woning of stuk grond in Oostenrijk. Deze belasting geldt voor zowel Oostenrijkse inwoners als buitenlandse eigenaren.
Hoeveel bedraagt de belasting bij verkoop?
In de meeste gevallen betaal je:
➡️ 30% belasting op de gerealiseerde meerwaarde.
Dit vaste tarief geldt voor de meeste particuliere vastgoedverkopen, ongeacht of je in Oostenrijk woont of niet.
De meerwaarde wordt berekend als:
verkoopprijs – aankoopprijs – afschrijvingen – bepaalde aftrekbare kosten.
Wanneer hoef je géén belasting te betalen?
Gelukkig zijn er enkele vrijstellingen. Hieronder de drie meest voorkomende:
1. Hauptwohnsitz-regel (hoofdverblijf vrijstelling)
Je bent vrijgesteld van belasting als het verkochte huis jouw hoofdverblijf was en:
- je er minstens 2 jaar onafgebroken hebt gewoond direct vóór verkoop, of
- je er minstens 5 jaar binnen de laatste 10 jaar hebt gewoond.
Deze vrijstelling geldt ook voor Nederlandse en Belgische eigenaren die officieel in Oostenrijk stonden ingeschreven.
2. Selbstherstellerregel (zelfbouwer vrijstelling)
Heb je het huis zelf gebouwd én nooit verhuurd?
Dan ben je in veel gevallen vrijgesteld van ImmoESt bij verkoop.
3. Aankopen vóór 1 april 2002
Voor oude aankopen (zogenaamde Altvermögen) gelden vaak gunstigere regelingen.
In sommige gevallen betekent dit zelfs een volledige vrijstelling van meerwaardebelasting.
Belangrijk voor investeerders en verhuurders
Verhuur je jouw woning in Oostenrijk? Dan wordt deze automatisch als beleggingsobject gezien en is de kans groot dat je wel ImmoESt moet betalen bij verkoop.
Dit geldt voor:
- langetermijnverhuur,
- vakantieverhuur (Airbnb, Booking),
- toeristische exploitatie.
De Oostenrijkse fiscus ziet verhuur als een commerciële activiteit, waardoor vrijstellingen zoals de Hauptwohnsitz-regel meestal niet toepasbaar zijn.
Hoe wordt de belasting bij verkoop betaald?
Goed nieuws: je hoeft zelf niets te regelen.
Bij verkoop loopt alles via de notaris, die werkt met een:
Treuhandkonto (derdenrekening / escrow)
- De notaris berekent de verschuldigde belasting.
- Hij houdt dit bedrag automatisch in van de koopsom.
- Vervolgens draagt hij het af aan de Oostenrijkse belastingdienst.
Dit maakt het proces voor buitenlandse verkopers eenvoudig, veilig en transparant.
Conclusie: wat moet je echt onthouden?
- Ja, in de meeste gevallen betaal je 30% meerwaardebelasting (ImmoESt) bij de verkoop van Oostenrijks vastgoed.
- Er zijn belangrijke vrijstellingen, vooral bij hoofdverblijf.
- Verhuurders betalen doorgaans altijd belasting.
- De notaris regelt de volledige afhandeling via een Treuhandkonto.